Garantia pública no crédito habitação jovem: como funciona

Juntar dinheiro para a entrada da casa é, para muitos jovens, a parte mais difícil de comprar a primeira habitação. A garantia pública no crédito habitação jovem foi criada precisamente para isso: o Estado fica como fiador de uma parte do empréstimo e o banco pode financiar até 100% do valor da casa, sem que tenhas de pôr do teu bolso os habituais 10% de entrada.

Mas a medida tem regras apertadas, nem todos os bancos a oferecem e, segundo as regras actuais, só abrange contratos assinados até 31 de Dezembro de 2026. Vê quem tem direito, como pedir, o que ainda tens de pagar e o que se sabe sobre 2027.

O que é a garantia pública para jovens?

É uma garantia pessoal do Estado, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, dada aos bancos nos créditos à habitação de jovens até aos 35 anos. Normalmente, o banco só empresta até 90% do valor da casa e tu tens de pagar o resto. Com a garantia, o Estado cobre até 15% do valor do empréstimo: se não pagares e o banco não recuperar o dinheiro, é o Estado que responde por essa parte.

Na prática, isto permite ao banco emprestar até 100% do valor da casa. Atenção: a garantia não é um subsídio nem baixa a prestação. Continuas a dever tudo ao banco e pagas juros sobre o valor total emprestado.

Quem tem direito à garantia pública no crédito habitação?

De acordo com as regras resumidas pela DECO PROteste, tens de cumprir todas estas condições:

• ter até 35 anos, inclusive;
• ter domicílio fiscal em Portugal;
• estar a comprar a primeira habitação própria e permanente (não serve para casas de férias nem para arrendar);
• não ser dono de outra habitação, o que se prova com uma certidão predial negativa;
• ter rendimento colectável anual dentro do 8.º escalão do IRS (inferior a 86 634 euros em 2026);
• não ter dívidas às Finanças nem à Segurança Social;
• comprar uma casa com valor até 450 mil euros;
• não ter beneficiado antes desta garantia do Estado.

Se vais comprar a casa com outra pessoa e só um de vocês cumpre estas condições, pergunta ao banco, antes de avançar, como é aplicada a garantia no vosso caso.

Como pedir o crédito habitação com garantia do Estado

Não há nenhum formulário para entregar ao Estado: é tudo tratado pelo banco. Os passos são, em regra, estes:

1. Confirma que o banco aderiu. Os bancos não são obrigados a oferecer a garantia, por isso pergunta sempre antes de avançar.
2. Pede simulações em vários bancos. Indica logo que queres o crédito com garantia pública e compara a TAEG, o spread e os seguros exigidos.
3. Junta os documentos. Para além dos habituais (identificação, declaração de IRS, recibos de vencimento, extractos), o banco vai pedir a certidão predial negativa e as certidões de não dívida.
4. Aguarda a análise de risco. O banco avalia-te como em qualquer outro crédito.
5. Assina o contrato. A garantia só se aplica a contratos celebrados dentro do prazo em vigor.

A garantia pública garante que o banco aprova o crédito?

Não. Esta é a maior confusão à volta da medida. A garantia só resolve o problema da entrada; não muda a forma como o banco avalia se consegues pagar. Continua a contar a tua taxa de esforço, a estabilidade do teu contrato de trabalho, o historial de crédito e as regras do Banco de Portugal para novos empréstimos.

Há ainda um efeito que convém ter em conta: ao financiares 100%, o capital em dívida é maior, a prestação é mais alta e pagas mais juros ao longo dos anos. Se tiveres alguma poupança, dar uma parte como entrada continua a reduzir o custo total do crédito. Não esqueças também que precisas de dinheiro para a escritura, o registo, a avaliação e o imposto do selo sobre o empréstimo.

Que custos continuas a ter?

• avaliação do imóvel e comissões de processo do banco;
• escritura e registos;
• imposto do selo sobre o valor do empréstimo;
• seguros de vida e multirriscos exigidos pelo banco.

Isenção de IMT e imposto do selo para jovens

Em paralelo com a garantia, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente podem ficar isentos de IMT e de imposto do selo sobre a compra. Segundo a DECO PROteste, em 2026 a isenção é total para casas até 330 539 euros e parcial acima disso, até um limite máximo. Esta isenção não abrange o imposto do selo sobre o contrato de crédito.

São dois apoios diferentes, com regras próprias: podes ter direito à isenção de IMT mesmo sem usar a garantia pública, e vice-versa. Na isenção de IMT, por exemplo, também não podes ter sido dono de uma habitação nos três anos anteriores nem ser dependente de outra pessoa no IRS desse ano.

A garantia pública acaba em 2026?

Segundo as regras actuais, a garantia aplica-se a créditos contratados até 31 de Dezembro de 2026. O relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê que a garantia pública e as isenções de IMT e imposto do selo para jovens se mantenham, mas, à data deste artigo, a prorrogação ainda não foi publicada em Diário da República.

O que isto significa para ti:

• se já tens casa escolhida e o processo avançado, tenta assinar o contrato antes do fim do ano, porque é a data que está garantida;
• se ainda estás no início, não tomes decisões à pressa só por causa do prazo: uma casa mal escolhida custa muito mais do que a entrada que a garantia te poupa;
• acompanha a aprovação do Orçamento do Estado para 2027 e confirma com o banco as condições em vigor no dia da escritura.

Conclusão

A garantia pública no crédito habitação jovem pode ser a diferença entre comprar casa agora ou daqui a vários anos, sobretudo se o que te trava é a entrada. Mas não faz milagres: o banco continua a avaliar se consegues pagar, a prestação fica mais alta e a medida tem prazo. Compara propostas, faz as contas ao custo total e, se puderes, junta pelo menos o dinheiro para as despesas da compra. E se ainda estás a arrumar as finanças, começa por ter um fundo de emergência.

Perguntas frequentes

Qual é a idade limite para a garantia pública?

Tens de ter até 35 anos, inclusive, e cumprir as restantes condições, como comprar a primeira habitação própria e permanente e não ter outra casa.

Com a garantia do Estado consigo financiamento a 100%?

Pode ser possível, se o banco aderir à medida e aprovar o teu crédito. A garantia cobre até 15% do empréstimo, mas o banco decide sempre com base na tua capacidade de pagar.

Qual o valor máximo da casa para ter a garantia pública?

A casa não pode custar mais de 450 mil euros.

Posso usar a garantia pública e a isenção de IMT ao mesmo tempo?

Sim. São apoios independentes e podes beneficiar dos dois se cumprires as condições de cada um.

• #crédito à habitação
• #garantia pública
• #jovens
• #IMT
• #comprar casa